賴傳智律師的法律小學堂

 案例（引自臺灣新北地方法院107年度簡上字第289號民事判決）：

某甲「專任委託」A仲介公司代為銷售不動產，並約定專任委託期間內若自行或另私自委託其他不動產仲介業者銷售，仍須支付A仲介公司約定之仲介服務費（委託銷售之價格1125萬*4%＝45萬）。詎料，某甲嗣後卻又私自委託B仲介公司銷售系爭不動產並成交，此時A仲介公司是否得依約向某甲請求原本約定之仲介服務費45萬？

法院判決

一、某甲與A仲介公司簽訂的是「專任委託銷售契約」，故某甲在專任委託期間內若自行或另行委託B仲介公司銷售，已構成違約。

二、固然雙方有約定「專任委託期間內若自行或另私自委託其他不動產仲介業者銷售者，仍須支付仲介服務費」之條款，但該條款所稱之「仲介服務費」，性質上仍屬「違約金」，故有民法第252條違約金酌減規定之適用，法院因此將違約金酌減至22萬5千元 。

判決理由節錄：

• 查本件被上訴人為專業不動產仲介公司，受上訴人之委託代為銷售系爭房地，兩造於銷售契約約定，被上訴人除應努力透過市場流通管道儘速尋找買方，居間完成買賣行為，以早日達成上訴人之委託事項外（第7條第1款），尚須協助上訴人辦理不動產所有權移轉登記事宜（第7條第9款），足認本件銷售契約，並非單純居間而已，實屬兼具居間與委任性質之混合契約甚明。
• 再按，民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照），是違約金之約定是否過高，法院本得依職權核減，縱當事人未予主張，法院亦得依職權為之。又按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年度台上字第807號判例意旨參照）。又按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平時，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之（民法第572條參照）。
• 依本件委託銷售契約第8條第3款第1點規定：「委託期間內，甲方（即上訴人）自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者，視為乙方（即被上訴人）已完成居間仲介之義務，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。」此項規定雖記載「服務報酬」之文字，但乙方即被上訴人實際上並未完成居間仲介行為，僅因甲方違反「專任委託銷售期間」之約定，而課以應給付原約定報酬之義務，性質上應認定屬於違約金無疑。
• 本件上訴人於專任委託銷售期間，未經合法終止契約，即另行委任其他仲介公司銷售系爭房地，顯然已經違反前述第8條第3款第1點規定，上訴人應支付被上訴人委託銷售總價4%之服務報酬（即違約金），而兩造約定之委託銷售價格最後降為1125萬元（見本院卷第69頁），故上訴人依上開約定應給付之金額為450,000元（計算式：1125萬*4%＝45萬）。然查本件委託銷售契約，被上訴人歷經4個月期間，仍未完成居間仲介，後續亦無須再進行廣告銷售、尋找客戶、帶看房屋、簽約、協調稅費、斡旋付款條件、貸款事宜、交屋過戶、點交等種種關於簽約及履約之事項，被上訴人亦因此節省了相當之人事成本、勞務費用之開銷，被上訴人就本件所為之付出及成本支出，與業已銷售成功之案例相較，顯較為少，若不論被上訴人就本件不動產買賣之仲介實際上支付之勞力及人事費用為何，即依第8條第3款第1點約定按委託總價之4%計付違約金，顯然失衡，本院因此斟酌上情、一般社會經濟狀況及被上訴人所受損害有限等一切情狀，認被上訴人請求違約金之數額為委託銷售總價4%即450,000元，尚屬過高，應予酌減為委託銷售總價之2%即225,000元（計算式：1125萬* 2%＝225000），較屬適當，逾此金額部分，即不應准許