賴傳智律師的法律小學堂

<案例> 帥帥今天起床後，照例坐電梯下樓買早餐，發現電梯裡貼著一張公告，寫著:「本社區基於環境整潔、居住安寧等考量，自即日起，禁止本社區住戶飼養寵物」，帥帥看了心頭一驚，心想：「沃草，這可不得了，我家柴犬 Mia養了都快六年，平常視如己出，也不吵不鬧、彬彬有禮，社區公告怎突然說不能飼養，這豈不是要我的命！」帥帥早餐也不吃了，立馬找社區主委理論。

請問：社區規約可以禁止住戶飼養寵物嗎？

一、     什麼是社區「規約」？

社區規約，或稱社區公約、住戶公約。是因應現代居住型態，尤其是集合式住宅在都會區中屬於常態，社區戶數動輒百戶起算，為讓住戶間彼此利益得以調和，以及基於社區自治的理念，由社區住戶們一同訂定共同應遵循之事項，若該事項經過區分所有權人會議（或稱住戶大會）通過，對全體住戶即有法律上約束力。公寓大廈管理條例第3條第12款亦有規定：『規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項』。

二、  規約可以禁止住戶飼養寵物嗎？

很遺憾的，依照現行公寓大廈管理條例的規定，是可以用規約
的方式禁止住戶飼養寵物的。
公寓大廈管理條例第16條第4項：『住戶飼養動物，不得妨礙
公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養
之規定時，從其規定。』

公寓大廈管理條例第23條第2項第3款『 規約除應載明專有部
分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不
生效力：3、禁止住戶飼養動物之特別約定。』
也就是說， 上開法條的規定即是賦予規約可得禁止住戶飼養寵
物的法源依據。

三、  若遇到本案例類似的狀況，先不用過度緊張，依下述方式處理
還是可以把傷害減低：

（一）為預防類似情形發生，當然最好在租屋或購屋前，便先打聽好
該社區之規約有無禁止飼養寵物的規定。若有，俗話說得好『
道不同不相為謀』，既然該社區有這麼多對寵物不友善的人，
將來搬進去每天看到鄰居的嘴臉也是很煩人，不租不買才是上
策！

（二）但若是已入住之後，社區才發布公告禁止飼養寵物。
首先，先去了解該公告的內容有無經過區分所有權人會議
（或稱住戶大會）決議通過，或只是管委會甚至少數住戶自行
張貼。若只是後者，因不是上述所謂『規約』，根本對住戶無
法律上約束力，此時即可放心。

（三）若是公告的內容有經過區分所有權人會議（或稱住戶大會）決議
通過：

若該住戶飼養寵物是在規約通過「前」，基於既得權的保障
及法律不溯及既往等原則，該規約對先前已經飼養寵物之住戶而
言，應無約束力。

若該住戶飼養寵物是在規約通過「後」，此時便要詳細研究
該次開會過程以及決議方式有無違反法令之瑕疵， 若發現瑕疵
則可依法尋求救濟：

1、    召開住戶大會之程序，法律都有明文規定，例如該次住戶大
會之召集，是否是由具備法定資格的人所召集？（參公寓
大廈管理條例第25條第3、4項）有無在法定期間前通知住
戶開會？（參公寓大廈管理條例第30條）、有無達到法定
開會出席及同意門檻？（參公寓大廈管理條例第31、32條）
未出席住戶大會但有委託其他住戶代為表決的情形，其委託
書有無瑕疵？等等，若有發現違法瑕疵，可以依照不同瑕疵
的態樣，向法院提起確認決議不成立、確認決議無效、撤銷
決議等訴訟（註：提起撤銷決議訴訟，必須在決議後三個月
內起訴）。

2、    甚至，可依民法第799條之一『規約之內容依區分所有建築
物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的
、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情
形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月
內，請求法院撤銷之。』之規定，以規約中禁止飼養寵物之
內容違反動物保護法、過度侵害飼養寵物之住戶權利及違反
比例原則等作為理由， 主張有顯失公平處，向法院請求撤
銷該次規約。（註：經筆者搜尋實務判決結果，目前似未有
人以上述理由並援引民法第799條之一訴請法院撤銷規約之
例，故此方法是否將來實務上可行，仍待觀察）。

（四）若該次住戶大會召開過程並無上述違法的瑕疵，也不用太過絕望，
規約是可以修改的。建議先去了解該次住戶大會通過禁養寵物的原
因，之後作好敦親睦鄰，再以召開住戶臨時會的方式（參公寓大廈
管理條例第25條第2項第2款），修改或廢除禁止飼養寵物的規約:

                  通過規約需要一定的出席及同意門檻，以現代社會動保意識普及的
情況，理論上很少會發生社區裡大部分住戶都討厭動物的情況。那為
什麼會通過禁養寵物的規約呢？原因可能是：

1、    當時社區有發生動物咬傷住戶的事件，有大規模動物傳染病發生
、或者社區中的動物飼主缺乏公德心，屢屢發生寵物隨地便溺、
製造噪音或髒亂等情事，導致其他住戶忍無可忍，才會通過禁養
寵物的規定。此時，飼主們應該想方設法教育其他住戶，或應該
深切反省，即刻停止這些情況，並向其他住戶說明並提出改善方
案，釋出善意並說服其他住戶以再次召開住戶臨時會的方式修改
或廢除禁養寵物的規約。

2、    社區大部分的住戶無暇參加住戶大會，而以出具委託書的方式委託
少數住戶參加，而這些少數住戶剛好又是對動物懷有敵意，導致
該次住戶大會被少數人所操控。此時，飼主們可詢問這些沒有出
席住戶大會的住戶，是否真有意通過禁養寵物的規約，若無，則
可說服這些住戶支持以再次召開住戶臨時會的方式修改或廢除禁
養寵物的規約。

四、    最後，在無法改變禁養寵物的規約之前，針對違反規約所產生的罰則，
您仍然有下列權利：

1、    管委會並非司法機關及主管機關，針對違反規約的飼主，管委會並
不能直接執行他們的財產或以其他方式逼迫他們履行罰則，必須
透過民事訴訟及強制執行程序，或者報請主管機關處理方為合法。

2、    禁養規約中若有規定罰金，此罰金應屬違約金的性質，飼主若認為
金額過高不合比例原則，依民法第252條規定『約定之違約金額
過高者，法院得減至相當之數額。』，可於訴訟中請求法官予以酌
減。